Comprar casa requiere un arduo esfuerzo, tanto en su costo como en el tiempo que tardarás en financiarla, de ahí que sea importante conocer y cuidar, en la medida de lo posible, los factores que podrían influir positiva y negativamente en su valor.
A nivel nacional, la plusvalía de los inmuebles residenciales creció 6.75% en el 2015, según datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y ello va en línea con la tendencia que identifican los especialistas: la mayoría de los inmuebles tiene una plusvalía, aunque los puntos porcentuales de ésta dependerán de varios factores.
Un inmueble de los que tienen poco mantenimiento y está fuera de zonas de alta demanda tiene un crecimiento mínimo de entre 2 y 3% anual. En tanto, los que se hallan en zonas de alta demanda pueden tener incrementos de entre 9 y hasta 11% al año, señala Gonzalo Cosgalla, director de Operaciones de Tu Hipoteca Fácil.
Mantenimiento y nuevos proyectos
Para las viviendas, principalmente las usadas, existen dos factores que pueden mermar su valor de una manera considerable: el mantenimiento que se le dé y el desarrollo de nuevos proyectos.
El estado de conservación del inmueble y su edad son muy importantes. Por lo regular suele haber una apreciación por ser un bien inmueble, pero hay una depreciación por el tema de las construcciones. El terreno donde están construidas las casas y los departamentos siempre se aprecia; sin embargo, las construcciones sí tienden a depreciarse por un desgaste natural, aunque esto último se puede ver compensado, de alguna forma, por la necesidad de compra en la zona, afirma Cosgalla.
Renovar una casa se puede traducir en un alza en el valor comercial de aproximadamente 10%; esa misma proporción es la que podrías perder si decidieras vender tu inmueble sin una remodelación previa.
También pueden existir otros factores que, sin la intervención del propietario, pueden apreciar una zona. Por ejemplo, cuando la demanda de una colonia se incrementa debido al encarecimiento de otras, lo que paulatinamente lleva a mayores desarrollos habitacionales y una apreciación de la zona.
Sin embargo, la apreciación de la zona no suele ser equitativa para todos los inmuebles; las viviendas usadas son las más afectadas en su valor ante la llegada de repentinos proyectos inmobiliarios, indica José Antonio Elizalde, director comercial de Coldwell Banker.
La variedad de los desarrollos mixtos, es decir, una zona residencial comercial e incluso de oficinas, resulta mucho más atractiva haciendo que el mercado se mueva hacia allá en detrimento de las viviendas con menor variedad y, a veces, falta de mantenimiento.
Brotes de violencia
La inseguridad incide en el valor de un inmueble, sus efectos pueden darse de manera muy veloz y con consecuencias a largo plazo. Así como un aumento de violencia baja los precios (para evitar pérdidas), un descenso de la misma los regresa a sus niveles normales.
El proceso de revaluación toma más tiempo que la depreciación, ya que es un tema de confianza y percepción del consumidor, por lo que podría tomar de ocho meses a un año, afirma Elizalde.
Para Gonzalo Cosgalla, las afectaciones por inseguridad son más susceptibles de incidir en el valor de un inmueble en zonas conurbadas que en las grandes metrópolis.
Como hay una concentración de viviendas en las zonas metropolitanas, no es un factor. En las conurbadas sí afecta, ya que ello se añade a otros de los principales puntos por los que la gente no está aceptando adquirir inmuebles, como la lejanía a sus trabajos, vías de comunicaciones y cercanía de escuelas y hospitales, dijo.
Asimismo, Josué Santacruz, socio de Creditaria, dijo que en cuestiones de seguridad las viviendas ubicadas en fraccionamientos abiertos suelen ser las más afectadas.
Los condominios y calles privadas tienen más plusvalía que los fraccionamientos abiertos, ya que tienen la característica de pagar cuota y ser organizados, refirió.
Asimismo, advirtió que la inseguridad, aunada a la falta de servicios, condominios mal organizados y auto construcción (ampliaciones o cambio de giros de inmueble residencial a comercial), también puede incidir en su valor.
Los enemigos de la plusvalía
En resumen, cuando del valor de un inmueble se trata, los especialistas piden a los propietarios no perder de vista las siguientes situaciones:
No darle un mantenimiento permanente. Aunque puede ser consciente de la importancia de darle mantenimiento a su vivienda, quizá olvide que esto debe realizarse con regularidad. No espere a las goteras para darle una manita de gato a su inmueble.
Nuevos desarrollos inmobiliarios en la zona. Un nuevo edificio de departamentos puede aumentar el valor de un lugar, pero también puede afectar la plusvalía de inmuebles más
Inseguridad. Un brote de violencia sostenida puede incidir en la plusvalía de un inmueble si se mantiene durante un trimestre o más; si la situación mejora, el inmueble tardaría de ocho meses a un año en recuperar su valor original.
Cambios en los atractivos de la zona. La plusvalía usualmente va en función de la ubicación, las vías de comunicación primarias, secundarias y factores como la cercanía de escuelas y hospitales, así como medios de transporte. Si estos rubros son un atractivo de la zona y hay un cambio en ellos, podrían impactar negativamente.
Fuente: metroscubicos.com
