La labor de venta de una casa incluye entre otros conceptos: avalúo, asesoría legal y fiscal, mercadotecnia, promoción, asesoría financiera, asistencia en el cierre de la operación, asesoría y seguimiento en notaría, entrega física de la casa.
Por otro lado, entre los factores que determinan la venta de una casa, están el precio, la forma de pago, las condiciones de la casa, así como las condiciones del entorno en donde se encuentre, y en todos ellos, un propietario puede influir en mayor o menor grado.
Cómo definir el precio
Vayamos por el principio, el precio de una vivienda estará apegado a la realidad para no sobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por ello es recomendable contratar los servicios profesionales de valuadores autorizados por las distintas Tesorerías estatales o Catastros municipales de los lugares de ubicación de los inmuebles.
De esta forma, una valuación profesional permitirá conocer el valor de la propiedad y fijar un precio real.
Ahora bien, existen dos maneras tradicionales para conocer el valor de una casa, siendo la primera un avalúo practicado por un perito.
Dicho avalúo toma en cuenta el valor de calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote tipo. Si en una colonia determinada, el lote tipo es de 10 por 20 metros lineales, o sea 200 metros cuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamaño o forma, afecta el valor hacia arriba o hacia abajo.
Por otra parte, el perito toma en cuenta el tipo de construcción, su edad, su condición, así como las mejoras que se hayan hecho a la vivienda.
Otra forma de conocer el valor de una casa es un estudio comparativo de mercado, el cual consiste en comparar los precios de venta que se hayan obtenido recientemente (últimos seis meses) de casas similares.
Este estudio, por lo general, lo realizan los corredores o agencias de bienes raíces, quienes también acostumbran dar una «opinión de valor» que consiste en poner por escrito la información y sensibilidad del mercado en determinado momento.
Por otro lado, se dice que una propiedad tiene varios precios:
- El que su propietario cree que vale.
- El que determina un perito valuador basándose, principalmente, en consideraciones de tipo técnico sobre el precio de reposición del inmueble.
- El posible valor de mercado es el que indicará el corredor de bienes raíces profesional, basándose en datos relacionados con el precio de las propiedades vecinas, tomando en cuenta la ubicación y uso de suelo, las condiciones estructurales del bien inmueble, etc.
- Por último, el precio que terminará pagando el comprador.
Una vez valorado el inmueble por el corredor de bienes raíces y habiéndose puesto de acuerdo con el vendedor en cuanto al mismo, éste le dará algunas recomendaciones para facilitar la venta o alquiler y le indicará qué medios publicitarios son los más convenientes para esa propiedad específica.
Condiciones de la casa
Para la mayoría de los posibles compradores es alentador ver una casa en buen estado y limpia.
El estado físico de una vivienda es un punto importante para que los clientes se decidan a adquirirla comentó a Brújula de Compra el Arquitecto Sergio Dueñas Jiménez Presidente Nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C. (AMPI). Por eso antes de ponerla a la venta es necesario realizar las siguientes adecuaciones:
- Reparaciones: Se deben solucionar los problemas estructurales que la vivienda presente, tales como grietas, goteras, plafones, daños en la cañería, etc.
- Instalaciones: Se debe corroborar que las instalaciones de agua, luz y gas funcionen adecuadamente, en caso contrario repararlas.
- Limpieza general: La vivienda debe mantenerse libre de escombros y basura; pintar las áreas que lo requieran y mantenerla limpia.
- Iluminación y ventilación: Durante la visita de posibles compradores es importante abrir cortinas y ventanas para que permitan la entrada de luz natural y el flujo de aire fresco. De esta manera se creará un ambiente propicio para la venta.
Con esas adecuaciones, la vivienda será más atractiva y se facilitará su venta.
El mercado
En Estados Unidos si el tiempo promedio para vender una casa es inferior a seis meses se considera que el mercado es de vendedores y si es superior a esa cifra, de compradores.
Hablando de valores físicos, el metro cuadrado de construcción de dos casas, independientemente de su ubicación en una colonia o sector, es el mismo, sin embargo, pueden darse los dos tipos de mercado (de compradores y de vendedores).
Por ejemplo, en un lugar en donde el problema de vialidad sea crítico, debido a templos, escuelas, centros comerciales, ordenamientos de tránsito, etc., el mercado será de compradores, aunque el sector sea de vendedores.
O bien, si en determinada colonia el precio para un lote tipo es de 2 mil pesos el metro cuadrado, en ciertas calles con un fuerte impacto vehicular, o en donde exista un uso de suelo mixto, ese valor puede variar para arriba o para abajo, dependiendo del uso de suelo.
Una casa situada frente a una escuela no vale lo mismo que una similar ubicada en una calle tranquila (aunque sean colindantes por el fondo) si el uso es residencial.
Si una casa está ubicada en un mercado, en el cual se pone un letrero o un aviso de ocasión y se vende rápidamente, es obvio que la intervención completa de un agente no es tan necesaria. Sin embargo, al propietario podría convenirle contratar los servicios del agente para fijar el precio de venta, que atienda a los clientes, proteger sus intereses en el momento del cierre de la operación de compraventa, etc.
Opinión experta
La comercialización de un inmueble requiere conocer sobre aspectos financieros, legales y de promoción que le lleven a una venta exitosa de la propiedad.
Hoy en día, existen empresas y corredores inmobiliarios especializados en la comercialización de viviendas que cuentan con los conocimientos, herramientas, tecnología y medios necesarios para ofrecer y vender su vivienda en las mejores condiciones.
Corredor inmobiliario
Antes de contratar a un corredor o agente inmobiliario, es importante cerciorarse de su experiencia y capacidad, así como de la solvencia moral y económica de la agencia que representa.
El propietario vendedor de una vivienda es el contratante de los servicios. Por lo tanto, conviene que el agente se comprometa por escrito a realizar de una manera profesional su trabajo.
El cliente debe estar informado sobre lo que va a contratar y cómo se compone el costo del servicio. Por eso es importante considerar lo siguiente:
- Que sea una persona dedicada de tiempo completo a la venta de vivienda.
- Con experiencia en el tipo de propiedad que desea vender.
- Que esté debidamente establecido y tenga presencia en el mercado.
- Que le proporcione referencias, tanto personales como de la agencia que representa.
- Al detectar incompetencia, falta de confianza en sí mismo, mentiras, o una necesidad imperante de ganar dinero, es mejor cambiar de agente.
Documentación en regla
De acuerdo con el Colegio de Notarios del Distrito Federal la documentación que los propietarios deben tener en regla para vender su vivienda es la siguiente:
- Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble.
- Acta de matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble al estar casado.
- Boletas de predial y aguas pagadas cuando menos de los últimos cinco años.
- Recibos de luz o teléfono de los últimos dos años, porque en caso de que se llegara a enajenar la casa habitación, tengan derecho a la exención del impuesto sobre la renta.
- Contrato de arrendamiento en caso de estar arrendado.
- En caso de tratarse de un inmueble bajo el régimen de condominio, se requiere contar con su reglamento y una constancia expedida por el administrador sobre la no existencia de adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva.
- Identificación oficial
- Croquis de localización.
Para conocer más sobre la venta de casas consulte la Radiografía de los servicios Cómo vender su casa de la Revista de Consumidor de agosto de 2008, en la cual se proporciona información detallada sobre el proceso de venta de una vivienda en trato directo o a través de una inmobiliaria, los diversos servicios que se deben contratar y cómo seleccionar a un agente inmobiliario, entre otras cosas.
En caso de incumplimiento
La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) establece en su artículo 73 que los modelos de contratos relacionados con proveedores, sean fraccionadores, constructores, promotores (corredores inmobiliarios) y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
Ante cualquier problema relacionado con algún promotor inmobiliario se podrá presentar una queja en forma verbal o escrita ante la Profeco llamando al Teléfono del Consumidor desde el Distrito Federal al 5568 8722, o desde otra parte de la República al 01800 468 8722.
Fuente: Brújula de compra de Profeco (www.profeco.gob.mx)
