Quienes han decidido comenzar el proceso para adquirir una casa disponen de una amplia gama de productos entre los cuales elegir su hipoteca. Muchos de estos compiten entre sí por ofrecer la tasa de interés más baja o la mensualidad más módica, lo cual sin duda es sumamente atractivo para el comprador, pero ¿es esto lo único que hay que considerar al contratar un crédito?
La respuesta es no. Para empezar debes saber que estos beneficios no siempre significan que terminarás pagando menos por tu casa, y para que realmente saques provecho de una tasa menor, debes evaluar otros cinco aspectos.
1.- La tasa de interés no es igual al CAT
El Costo Anual Total (CAT) del crédito hipotecario es una unidad de medida que sirve para comparar diferentes créditos a lo largo del tiempo. Éste incluye la tasa de interés nominal (en este caso es lo que las instituciones bancarias ofrecen como tasa baja), las comisiones que pagarás por apertura del crédito y la administración del mismo, así como los seguros que estarás obligado a contratar junto con el crédito.
El CAT no incluye los gastos notariales ni los impuestos que se generen por la adquisición del inmueble o el avalúo. Estos también serán una carga para tu bolsillo y su importe varía.
Según Banxico, hasta agosto de 2011, el CAT promedio del crédito hipotecario era de 14.26%.
2.- Comisiones
Uno de los costos ocultos de tu crédito hipotecario puede estar en las comisiones que el banco cobrará no sólo por otorgarte el crédito sino por la apertura y administración del mismo.
Mientras que la comisión por apertura del crédito se determina como un porcentaje del monto que el banco te prestará (oscila entre cero y 2%, según el banco) y en la mayoría de los casos es un pago único que debe efectuarse al principio de la vida del crédito, los gastos de administración trasladan al cliente lo que el banco considera que serán los gastos de cobranza, como la emisión de estados de cuenta y actualización de saldos, entre otros.
El monto de dichas comisiones puede incrementarse a lo largo de la vida del crédito, por lo cual el importe total de la mensualidad que te hayas comprometido a pagar también lo hará. Aunque estas pequeñas cantidades parecen insignificantes, se vuelven importantes cuando las multiplicas por el número total de mensualidades que tendrás que pagar. Cuando recibas la tabla de amortización de tu hipoteca, analiza la variación de rubros como seguros y comisiones a lo largo del crédito.
3.- Monto a financiar
En el argot crediticio, esta cantidad se define como aforo. Se refiere a cantidad máxima sobre el valor del inmueble que el banco está dispuesto a financiarte. A mayor financiamiento, menor será el enganche que tendrás que aportar en el momento de adquirir tu casa, lo cual puede resultar sumamente atractivo. Sin embargo, considera que tendrás que pagarle más dinero al banco, no sólo en mensualidades sino en lo que se refiere a comisiones e intereses aunados al crédito.
Toma nota: los créditos de tasa baja ofrecen financiar hasta 85% o 90% del valor del inmueble que deseas adquirir. La cifra puede aumentar si, por ejemplo, combinas el financiamiento del banco con un crédito del Infonavit, los cual te permitiría cubrir hasta el 95% del valor de la casa.
4.- El plazo o tiempo de vida del crédito
Para hacer más accesible la adquisición de una vivienda, los créditos de tasa baja ofrecen al comprador la posibilidad de pagar por un periodo más largo, que oscila entre los 20 y los 30 años. En principio una mensualidad más baja, que resulte de dividir el adeudo en mayor número de mensualidades, puede resultar atractiva. Sin embargo, considera que también estarás pagando intereses y comisiones por un periodo más largo. Al final, terminarás pagando una cantidad considerablemente mayor por tu crédito hipotecario.
Si estás evaluando este tipo de crédito y el banco ofrece la opción, solicita el cálculo del monto de la mensualidad no sólo a 20 años, sino también a 15 años, si es que el banco ofrece esta opción. Te sorprenderá que la diferencia en el monto de la mensualidad realmente no es significativa y en cambio sí lo es la cantidad que terminarás pagando dependiendo del plazo que elijas.
5.- Amortización
El hecho de contratar un crédito de tasa baja no te garantiza que estarás pagando menos ni más rápido. En realidad, la amortización de tu crédito debería ser el factor más importante si más que vivir en un lugar bonito te interesa la construcción de un patrimonio.
La amortización es el porcentaje de tu mensualidad que sirve realmente para pagar el préstamo y que no se destina únicamente al pago de intereses.
Una hipoteca con mayor tasa de interés pero amortizable en menos años te asegura que pagarás rápidamente tu adeudo y, por lo tanto, tendrás un ahorro considerable en intereses.
Ahora que sabes qué elementos hacen que un crédito resulte atractivo, investiga cuál de las hipotecas que ofrecen una tasa de interés, CAT o mensualidad baja te conviene.
¿Por qué contratar un crédito de tasa baja?
Aunque los créditos hipotecarios de tasa baja no parecen ser tan baratos como su nombre sugiere, los clientes con cierto perfil pueden beneficiarse de esta opción, por ejemplo:
1.- Si llevas pocos años en el mercado laboral y auguras que tus ingresos aumentarán sustancialmente en un corto lapso. Contratar este tipo de créditos puede ser conveniente si se planea realizar pagos anticipados para reducir el plazo del crédito y, con ello, el costo total del mismo.
Considera que si no aceleras el pago de tu hipoteca sería prácticamente lo mismo que estar pagando renta, pues durante los primeros años del crédito sólo cubrirás intereses, pero tendrás la obligación de pagar impuesto predial, mantenimiento y las mejoras que requiera tu casa.
2.- Si no cuentas con un monto elevado para el enganche, tus ingresos son variables o no tienes forma de comprobarlos para poder acceder a otro tipo de crédito o una mensualidad más alta. Puedes contratar un crédito de tasa o mensualidad baja y más adelante solicitar la sustitución de tu hipoteca por otra que te permita amortizar tu adeudo más rápidamente.
Ten en cuenta que trasladar la hipoteca a otro banco implica pagar otra vez los gastos por la apertura de un nuevo crédito. Estos incluyen tanto la comisión que la institución financiera estipule como la escrituración del inmueble.
3.- Un buen momento para contratar un crédito de tasa o mensualidad baja es cuando has encontrado una excelente oportunidad inmobiliaria que garantiza una alta plusvalía y de momento tus ingresos no te permiten contratar un crédito con mensualidades más altas. En tal caso te conviene esperar a que el valor de la propiedad aumente para venderla. La ganancia puede compensar el gasto en intereses que realizaste durante los años de espera.
Fuente: metroscubicos.com
