Si eres propietario de inmuebles en arrendamiento debes proteger tus inversiones de la extinción de dominio.
a Ley Nacional de Extinción de Dominio, vigente desde el pasado mes de agosto, ha generado cierto temor e incertidumbre entre quienes se dedican a rentar inmuebles, sobre todo porque la norma presenta algunas ambigüedades y muchas diferencias si se le compara con la ley modelo de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) en la que se basó el Congreso mexicano.
Si bien los arrendadores no son responsables de las actividades que realicen sus inquilinos, es importante que conozcas las distintas formas que existen para proteger tus inversiones inmobiliarias, lo que te evitará varios dolores de cabeza y la contratación de abogados para acudir a tribunales.
El Procedimiento Civil
De entrada, hay que aclarar que la acción de extinción de dominio es un procedimiento civil que se lleva a cabo de manera independientea cualquier proceso de carácter penal. A través de la extinción de dominio, el propietario de un inmueble pierde los derechos que tiene con respecto a este, pasando a ser propiedad del Estado mexicano, si así lo determina la autoridad judicial.
En este caso esa autoridad es un juez civil, cuya sentencia es la que determina la pérdida del inmueble, aun cuando el propietario no sea declarado culpable de algún delito en el ámbito penal.
El procedimiento se realiza de la siguiente forma: Si una persona utiliza la casa o departamento que habita para cometer uno de los delitos contemplados en el párrafo cuarto del artículo 22 de la Constitución, el inmueble puede ser sujeto a extinción de dominio, lo que significa que el propietario dejará de serlo.
Estos delitos son delincuencia organizada, robo de vehículos, utilización de recursos de procedencia ilícita, delitos contra la salud, secuestro, extorsión, trata de personas, delitos en materia de hidrocarburos, hechos de corrupción, encubrimiento, e ilícitos cometidos por servidores públicos.
En estos casos, tanto la adquisición y tenencia legal de los bienes inmuebles, así como el arrendamiento de buena fe, debe demostrarse ante un juzgado de lo civil, es decir, el propietario de la casa o departamento tiene que probar que desconocía las actividades delictivas que se llevaron a cabo en el inmueble.
La Buena fe debe probarse
En términos jurídicos, la buena fe es la convicción de que una persona actúa de manera correcta cuando es titular de un derecho o propietario de una cosa, se trata de una conducta prudente que elimina de culpa los actos o negocios jurídicos que lleva a cabo la persona, pues de esta no depende la legalidad de la conducta de terceros, como lo son los inquilinos o arrendatarios.
La Ley Nacional de Extinción de Dominio dice en su artículo 15 que se presume la buena fe en la adquisición y destino de los bienes siempre y cuando existan pruebas de ello. Por ejemplo, el propietario del inmueble debe demostrar que el bien sujeto a extinción de dominio se encontraba en arrendamiento, por lo que el arrendador no es responsable de lo que haya ocurrido dentro de dicho bien.
Para gozar de esta presunción, el arrendamiento debe haberse realizado a través de un contrato firmado antes de que se haya cometido el delito, en tanto que el dueño también tiene que probar que ha pagado de manera oportuna los impuestos y contribuciones causados por la propiedad del inmueble en cuestión.
Más vale prevenir
Cualquier contrato de arrendamiento debe contar con las formalidades que exigen los distintos Códigos Civiles de nuestro país, recuerda que en cada entidad federativa hay una legislación distinta en materia de arrendamiento, aunque existen reglas generales que deben observarse en la mayoría de estas operaciones.
No es recomendable emplear formatos ya establecidos, conocidos popularmente como machotes, si pretendes rentar un inmueble; tampoco es adecuado adquirir los contratos genéricos que suelen venderse en algunas papelerías. Rentar un inmueble no es tan sencillo en términos jurídicos, sobre todo porque en este tipo de documentos deben plasmarse de manera clara los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
Para proteger tu inversión inmobiliaria, lo más recomendable es que acudas con un abogado especialista en arrendamiento, para que te asesore y este redacte, de acuerdo con tus necesidades, el contrato que firmarás con tus inquilinos. En esta etapa los honorarios de los abogados no son onerosos, es mejor invertir en la redacción de un buen contrato de arrendamiento antes de que se pueda presentar algún problema.
Otra opción es que acudas con una agencia especializada en pólizas jurídicas, hay varias en toda la República, sus precios varían según el monto de la renta y el tipo de inmueble que se va a arrendar. Estas empresas se encargan de elaborar el contrato de arrendamiento junto con una póliza que te garantiza asesoría jurídica y actuación en tribunales en caso de incumplimiento de pago, negativa de desocupación, y por supuesto extinción de dominio.
No todo es la solvencia
Por regla general, los arrendatarios de un inmueble deben contar con ingresos tres veces superiores al monto de arrendamiento, es decir, si la renta mensual de un departamento es de 10,000 pesos, tu inquilino (solo o con su pareja) debe demostrar ingresos de por lo menos 30,000 pesos.
No obstante, no todo es la solvencia económica, el interesado en rentar una casa o un departamento debe tener un fiador con un bien inmueble libre de gravamen (que no esté hipotecado). De igual forma, se debe verificar que los ingresos del arrendatario tengan un origen lícito, esto es fácil de demostrar con los recibos de pago de quien va a ser tu inquilino.
Es cierto que muchas personas no cuentan con recibos de pago, pues suelen recibir sus ingresos directamente en sus cuentas bancarias, o son personas físicas que tienen un negocio propio o trabajan de manera independiente, en estos casos el aspirante a inquilino deberá entregarte copia de sus estados de cuenta bancarios, además de una copia de sus dos o tres últimas declaraciones de impuestos.
Ningún abogado puede recomendarte que le rentes a una persona que no puede demostrar el origen de sus recursos, y mucho menos si este se encuentra en una situación irregular en términos fiscales, pues alguien que incumple con sus obligaciones hacendarias seguramente también puede incumplir en el pago de las rentas.
Las agencias inmobiliarias suelen prestar servicios de investigación, al igual que las empresas donde se adquieren las pólizas de protección jurídica. Recuerda que los recursos que inviertas en esto serán mucho menores a los que se deben erogar en caso de que tu inquilino deje de pagarte la renta, o en el extremo de que este cometa un delito que ponga en riesgo tu inmueble.
Este texto fue publicado originalmente el 15 de octubre de 2019
Fuente: www.altonivel.com.mx
