Enjambre es una empresa mexicana que propone un modelo colectivo con rendimientos entre el 14% y 22% anual para quienes buscan diversificar su portafolio.
Para una creciente generación de inversionistas pensar en ampliar su cartera de manera segura puede resultar un tema complejo, pues aunque una opción atractiva y estable como el sector inmobiliario, ofrece rendimientos que oscilan entre el 14% y 22% anual, los altos costos de la vivienda lo convierten en un mercado inaccesible para muchos.
Con eso en mente, la joven empresa mexicana Enjambre apuesta por modelos como el crowdfunding, que se presenta como una alternativa a los más tradicionales y por medio de una inversión colectiva facilita participar en proyectos de bienes raíces con montos más pequeños pero con rendimientos superiores a la inflación.
Al actuar de manera autónoma, la empresa no depende de terceros para crear nuevos desarrollos inmobiliarios, lo que le permite garantizar el retorno de inversión con tasas competitivas en el mercado, pues son ellos quienes operan y administran los proyectos en los cuales invierten.
“Decidimos utilizar este modelo buscando acelerar nuestros proyectos al tiempo que acercamos la posibilidad de inversiones con alto rendimiento a una gran parte de la población en México. Explica Christian Rea Parent, fundador y CEO de la empresa.
¿Es seguro invertir en un crowdfunding inmobiliario?
El desarrollo de las plataformas tecnológicas ha popularizado este sistema de financiamiento colectivo que a través de un intermediario que administra los fondos para que las empresas y emprendedores puedan llevar a cabo sus proyectos.
El crowdfunding es una práctica legítima reconocida por la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, mejor conocida como Ley Fintech, por lo que al invertir en bienes raíces en Enjambre, recibirás un contrato por parte de Enjambre SA de CV, quién es propietaria de todos los proyectos inmobiliarios. De esta manera, los usuarios tendrán un respaldo legal de que su inversión está segura.
“Hoy es cada vez más la gente que se informa para invertir. Es claro que todavía falta mucha educación financiera en nuestro país, pero las personas que más lo hacen son personas de 25-35 años de acuerdo con un estudio que realizamos. Lo que nosotros buscamos es cambiar la imagen que se tiene sobre el tema porque no es un proceso tedioso y siempre es bueno tener esa cultura de ahorro para el futuro”.
Invertir en Enjambre en busca de un mejor futuro es una actividad muy simple, pues el equipo del crowdfunding ofrece ayuda durante todo el proceso, únicamente hay que entrar a su sitio web www.enjambre.mx, hacer clic en “Invierte ahora” y llenar un pequeño formulario.
¿Te has preguntado qué se siente invertir en un hotel o una plaza comercial? Deja de soñarlo, te decimos el paso a paso para hacerlo sin tener millones en el banco.
De los creadores de la serie “La verdad detrás de los mitos sobre invertir”, ahora llega la serie “El ABC para invertir y no solo quedarte como el chinito”…Y hoy empezaremos explicando con palitos y manzanas cómo se le hace para invertir en bienes raíces. Pero no creas que hablamos de solo rentar un depa y vivir de esa renta, ¡noo! Hablamos de convertirte en dueño(a) de varios bienes raíces y ganar rendimientos muy interesantes con un nivel de riesgo que seguramente estarás dispuesto(a) a aguantar porque, además, no tendrás que esperar muchos años para disponer de tu capital.
Si te interesa aumentar tu riqueza porque estás convencido(a) de que ese no solo es un privilegio de ricos, sino una decisión que tú también tienes derecho de tomar y de ejercer para tu bienestar personal, estás en el sitio correcto. Te invito a leer hasta el final.
En Forbes México nuevamente tuvimos el enorme gusto de charlar con Gerardo Aparicio, director de la Escuela Bolsa Mexicana, para conocer todos los detalles de lo que implica una inversión en bienes raíces.
A nivel histórico todo comenzó en Estados Unidos en los años de la posguerra, hacia 1960, el país necesitaba reactivar su economía y se percibió la posibilidad de que las personas empezaran a adquirir bienes raíces a través del mercado de valores y pudieran generar rendimientos de las rentas que cobraban los edificios a sus inquilinos.
El administrador del inmueble repartía las rentas acumuladas a cada uno de los tenedores. El modelo de negocio era muy simple, pero requería de formalidad para que los ciudadanos tuvieran mayor confianza. El mecanismo más confiable fue a través de la implementación de un fideicomiso.
De esa forma se crearon los Real Estate Investment Trust (REIT) en los que podían participar desde grandes inversionistas, hasta los menos experimentados en esa materia. Este mecanismo se adoptó en muchos países y llegó a México en 2011 bajo la forma de FIBRAS (fideicomisos de infraestructura y bienes raíces).
Una FIBRA es un instrumento bursátil que replica el negocio inmobiliario de rentas permitiendo que los inversionistas participen en el mercado de bienes raíces. Este instrumento de inversión se enfoca en diferentes segmentos del sector inmobiliario como oficinas, industrial, hoteles, comercial y almacenamiento.
“Desde 2011 hemos visto en varias ciudades el desarrollo de grandes rascacielos, plazas comerciales y bodegas impresionantes. Hoy existen FIBRAS que rentan torres de telecomunicación, campus escolares y lo que te da respaldo como inversionista es que el administrador sabe lo que hace. Las FIBRAS hasta el día de hoy han levantado cerca de 200 mil millones de pesos en el mercado de valores mexicano y se han convertido en el instrumento estrella porque es muy fácil su acceso”, afirma Gerardo Aparicio.
¿Cómo le hago para invertir en una FIBRA?
Para poder comprar cualquier instrumento en el mercado de valores primero hay que hacer una escala con un intermediario financiero. En México tenemos 35 casas de bolsa, 49 bancos y más de 600 fondos de inversión, algunos de ellos se especializan en FIBRAS.
“A través de la red puedes acceder a varios: Citibanamex, BBVA, Finamex, GBM, Punto Casa de Bolsa, entre muchas otras. A todas las encuentras en internet, solo hay que entrar y buscar la opción de ‘abrir contrato’. Necesitarás identificar la cantidad mínima necesaria para abrir ese contrato, hoy en día puede ser desde $1,000 pesos. Te van a pedir una identificación, un número de cuenta clabe de una tarjeta de débito, un comprobante de domicilio y que llenes un formato (donde indicarás tus datos y beneficiarios). La tecnología de hoy permite que en cuestión de minutos recibas una respuesta, puedas depositar a tu cuenta y comiences a invertir”, señala el director de la Escuela Bolsa Mexicana.
PUNTO IMPORTANTE: Como nuevo inversionista puedes dar instrucción a la plataforma de comprar y, automáticamente, se tomará el importe de tu cuenta de débito. Ese dinero que inviertes irá a tu propia cuenta de inversión, no a una cuenta a nombre de tu intermediario financiero. Tu dinero siempre será tuyo.
También puede suceder que tu intermediario financiero te brinde un servicio más tradicional y haya que llamarlo por teléfono para indicarle la FIBRA y la cantidad que quieras invertir.
¿Entre qué opciones puedes elegir?
Está Fibra Uno, que es una de las más importantes en el mercado, con más de 650 bienes raíces en el país y cuyo precio es aproximadamente de $24.34 pesos por título.
Digamos que si tú depositas $24.34 pesos por título, te harías dueño de 650 bienes en el país de manera proporcional, es decir, solo estarías comprando una pequeña parte, pero ¿no está padre descubrir que no necesitas millones para convertirte en todo un inversionista inmobiliario? Este es un buen comienzo, al final tú decidirás cuán lejos quieres llegar, cuánto capital querrás invertir.
También está Fibra Danhos que tiene cerca de 15 bienes inmuebles y cuyo precio por título es de alrededor de $23.71 pesos.
¿O qué tal invertir en la fibra de la Comisión Federal de Electricidad que vale aproximadamente $29.02 pesos por título?
Puedes elegir entre 16 fibras que hoy en día existen en el mercado.
Un caso práctico
Supongamos que tienes $10,000 pesos ahorrados y te vas a animar a invertir en una FIBRA.
Si decidieras invertir en Fibra Uno, cuyo precio por título es de aproximadamente $24.34 pesos, podrías comprar 410 títulos (lo que te costaría $9,979.40 pesos y tendrías un remanente de $20.6 pesos). Tú decides si completas para comprar un título más o te quedas con el remanente.
“Esos títulos que compraste mañana costarán $24 pesos —por lo que tendrías una minusvalía— pero pasado mañana podrían costar $25 pesos y así tendrás una plusvalía. Lo recomendable es pensar a mediano y largo plazo (esto es más de un año)”, explica Gerardo Aparicio.
Su recomendación es tener un plazo específico de evaluación (y evitar hacerlo todos los días, pues esto puede ser adictivo) y, cada vez que te llegue tu estado de cuenta, hacer un análisis de cómo se ha comportado la FIBRA, pero estar muy tranquilo porque tus objetivos de inversión no son a corto plazo. Cuanto más postergues el retiro de tus recursos del mercado de valores, más tiempo tendrás para poder soportar las minusvalías que te puede ofrecer un instrumento de renta variable.
Muchos inversionistas que tienen experiencia en este tipo de inversión la ven como un buen negocio que les genera rentas periódicamente y están conscientes de que sus inversiones serán redituables a 5, 10 o 15 años, por lo que podrían soportar futuras crisis con la seguridad de que ciertas minusvalías se irán recuperando con el tiempo y con más fuerza.
¿Y qué nivel de rendimientos me puede dar una FIBRA?
El director de la Escuela Bolsa Mexicana indica que Fibra Uno en el primer trimestre de 2021 comparado con el primer trimestre de 2020 ganó 8.7%, lo cual podría parecer muy bueno, aunque dicha FIBRA está acostumbrada a ofrecer rendimientos por arriba del 20% o 25% anual, algo que definitivamente no sucedió dado el contexto de la pandemia por COVID-19.
Asimismo, advierte que Fibra Mcquarie que se especializa en bienes raíces industriales, tuvo una contracción de 15.5% debido a que una buena parte de sus actividades no se consideraron esenciales en los meses iniciales de la pandemia.
¿Eso quiere decir que es mala idea invertir en FIBRAS?
“Todo lo contrario, es una gran oportunidad porque tener una Fibra Mcquarie —que ha bajado en un año 15.5% y que hoy vale $23.79 pesos por título— lo que te puede representar al futuro cuando ya esté en plena actividad la economía es recuperar lo que perdió del año pasado más los puntos adicionales que significa esa reactivación”, destaca Gerardo Aparicio.
Además, considera que quienes ya estaban en la FIBRA desde antes resintieron esa baja del 15%, pero los que están por llegar van a comprar a precios de barata.
“Ahora bien, si como decíamos compraras 410 títulos (por $9,979.40 pesos) a un compartimiento de 10% anual, tendríamos que después de tres años esos títulos podrían costar $30 pesos. En ese tiempo te estarían generando $2,300 pesos solamente de ganancia de capital. Al comparar esa misma inversión en CETES, vemos que una FIBRA puede triplicar el rendimiento”, detalla el director de la Escuela Bolsa Mexicana.
¿Y puedo hacer retiros de capital?
Las FIBRAS le cobran al inquilino su renta mensual y están obligadas a repartir estas rentas, por lo menos, una vez al año, aunque hay FIBRAS, como FIBRA EDUCA, que reparte rentas dos o tres veces al año.
Imaginemos que por algún motivo de fuerza mayor necesitas disponer de tu dinero, digamos $5,000 pesos. Lo único que deberás hacer es meter una orden de venta por lo que equivalga a los $5,000 pesos en ese momento; das la orden al sistema, este vende esos instrumentos en el mercado y se te deposita a tu tarjeta de débito lo obtenido.
Si durante esa venta que se hizo llevaste una ganancia de capital y recibes como depósito, $5,500 pesos debes saber que de esos $500 pesos adicionales solo recibirás $450, pues se te retendrán $50 (el 10%) como retención del Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Las FIBRAS han transformado nuestro país desde varios puntos de vista, arquitectónico, tecnológico y también han expandido la posibilidad de invertir en bienes raíces a gran escala con montos que no tienen que ser igual de grandes. Si alguna vez te preguntaste qué se sentiría invertir en hoteles, plazas comerciales y más…ahora sabes que puedes hacerlo si te propones ahorrar un poco y poner a trabajar ese dinero. ¿Te animas? Porque yo definitivamente lo he anotado en la lista de cosas que haré este año.
Puebla, Yucatán, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua liderarán destinos de inversión en 2020: CBRE
El crecimiento del sector inmobiliario en México crece a diferentes ritmos tras haber sobrevivido al primer año de una nueva administración, que trajo consigo una serie de cambios que agitaron el ambiente de las inversiones en el país.
Lyman Daniels, presidente de CBRE México explicó a Revista Inversión Inmobiliaria que, en lo que va del año, el sector de bienes raíces es cíclico y bipolar, sin embargo los diferentes segmentos que lo conforman, en particular de oficinas, industrial, retail y hotelería, están actuando de manera diferente, pero sana para el mercado.
Mi predicción es que, al comparar años de volumen de ventas, 2019 va a ser un año bastante bueno, bastante activo en todo este tipo de activos, incluyendo industrial, oficinas, hotelería y comercial, agregó.
¿Hacia dónde va la inversión?
Debido al dinamismo tan diverso y otras situaciones como lo que ha sucedido en la Ciudad de México con el freno al sector inmobiliario y la revisión de proyectos, el apetito de inversionistas ha despertado hacia nuevos mercados emergentes en todo el país.
Así lo explicó Yadira Torres, directora de Investigación y Mercados de CBRE México, quien agregó que la capital ocupa el primer lugar nacional de desarrollos, con 85% del inventario de clase A/A+, a pesar de la incertidumbre generada por las nuevas políticas de construcción.
Esto ha generado que en el caso de los mercados emergentes, como Tijuana y Monterrey, se está produciendo una tendencia de migración de oficinas a espacios de mayor calidad, lo que separa a los corporativos de los centros de producción.
La inversión se está redirigiendo hacía varias de estas ciudades como en el caso de Puebla, Querétaro, León y Cancún, principalmente debido al crecimiento de la población ocupada, lo que está demandando cada vez más centros de trabajo, detalló.
En ese sentido, la especialista adelantó que para el próximo año se espera que los estados de Puebla, Yucatán, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua encabecen la lista como destinos de inversión, lo que los convierte en los principales sectores receptores de la misma la manufactura, la industria automotriz y la energía.
Hay que saber sacar las pinzas y poder identificar qué está creciendo, cómo está creciendo y hacia dónde se está yendo esa inversión. Yo creo que eso es parte de las nuevas estrategias para afrontar los retos que vienen, enfatizó Yadira Torres.
En cuanto al origen de las inversiones, Estados Unidos y China se colocan como los primeros lugares, este último irrumpiendo con fuerza en el mercado mexicano.
Apuesta a la diversificación
2019 ha sido un año atípico para la inversión en el sector, en eso han coincidido varios expertos, esto derivado, principalmente, de la incertidumbre que ocasionaron las nuevas decisiones de gobierno, principalmente en la capital, así como una desaceleración en la economía nacional y global.
Sin embargo, los inversionistas y desarrolladores tuvieron que buscar la manera de seguir detonando nuevos proyectos, que además de empujar a la economía, fueran atractivos por sus retornos de inversión y atendieran las nuevas necesidades del mercado.
Así, nuevas tendencias como los usos mixtos, los espacios compartidos de oficinas y vivienda, o la innovación en los centros comerciales y parques industriales, empujaron al sector a diversificar su inversión más allá de los centros de desarrollo ya consolidados como la Ciudad de México.
El panorama lo vemos con mucha cautela, pero va avanzando. Creemos que si bien a principio de año estuvo un poco en espera, ha ido arrancando, sobre todo aquí en la Ciudad de México ( )
Nos teníamos que diversificar, meternos a hoteles, a industrial a oficinas, residencial, infraestructura, señaló a Revista Inversión Inmobiliaria Arturo Bañuelos, vicepresidente ejecutivo de JLL México.
El directivo explicó que, en particular, durante los primeros nueve meses del año se observó un freno a la venta de vivienda residencial media y alta, mientras que la vivienda social continuó avanzando, a pesar de la falta de subsidios, y que la gente dejar de comprar e invertir por cautela.
En contraste, el interés de muchas empresas internacionales de instalarse en México siguió creciendo, sobre todo las de consumo, ya que México es un gran mercado, con buenos motores como el turismo y su industria.
Si bien las decisiones gubernamentales han pegado a ciertos sectores, creemos que no han pegado de manera drástica, los indicadores macro van bien, la relación con Estados Unidos es buena, pero es con mucha cautela, y esto puede cambiar, aseveró.
Coworking se dispara
De acuedo con Bañuelos, en el sector cada vez es más común que se desarrollen nuevos proyectos de usos mixtos y compartidos, esto para elevar y dar un mejor uso al terreno de cada obra. Es una buena estrategia financiera, fiscal y de ejecución. Te da la pauta para tener éxito en el proyecto, aseguró.
Ejemplo de ello es el sector del coworking, que ha registrado un crecimiento exponencial, pues tan sólo en los últimos 3 años el inventario ha crecido en 87% aproximadamente.
De acuerdo con proyecciones de CBRE Americas, creemos que el crecimiento del flexspace podría llegar a 9%, incluso, en un escenario del repunte de la economía, en 2021 o 2022 podría alcanzar el 20%, señaló Yadira Torres, directora de investigación de CBRE México.
Agregó que, en cuanto al sector industrial, México se consolida como el cuarto exportador mundial de automóviles, uno de los segmentos más importantes, seguido de logística y manufactura, mientras que la comercialización de nuevos espacios se ha visto alentada por las exportaciones.
En los últimos 5 años, la demanda interna creció al 4%, lo que impulsó al e-commerce, y lo cual ha fomentado la presencia de nuevas empresas, señaló.
Hotelería, factor clave
Si bien la actividad turística en el país ha tenido una desaceleración comparada con años anteriores, el sector de hotelería presenta un panorama muy alentador con la llegada de nuevas habitaciones en zonas con un boom de desarrollo, como lo es la Riviera Nayarit y Jalisco.
Además, esta industria ha registrado un incremento en el gasto promedio de los turistas extranjeros, principalmente canadienses y estadounidenses.
De acuerdo con previsiones de CBRE México, la inversión extranjera directa en hotelería se concentra en Baja California Sur, Quintana Roo, Jalisco y Nayarit.
En tanto, para el retail existen nuevas aperturas de centros comerciales en puerta, en donde la mayor oferta se concentra en la Ciudad de México y Nuevo León.
Gracias al desarrollo de la logística y al e-commerce se está presentando una diversificación en cuanto a la llegada de nuevas marcas de consumo y expansiones, destacó Yadira Torres.
México, atractivo para el extranjero
El sector inmobiliario en México se comporta de manera bipolar, con crecimientos muy variados entre los diferentes segmentos, dentro de los que destacan el industrial y el de vivienda en renta, por la entrada de capital internacional de nuevas empresas y jugadores.
En entrevista para Revista Inversión Inmobiliaria, Guillermo Sepúlveda, director general de Avison Young México, dijo que pese a estas variaciones, así como la incertidumbre que generó el cambio de gobierno, México sigue siendo atractivo para la inversión extranjera en el sector.
Los internacionales siguen muy fuertes, como Black Creek Capital que siguen con lo que llaman Bullish o muy agresivos y lo ven a largo plazo muy bien ( )
Este año vendimos un edificio de oficinas de 20,000 metros cuadrados (m2) a un fondo alemán y ellos lo siguen viendo a largo plazo en la compra de inmuebles, enfatizó.
El directivo explicó que lo que sucede en particular en el sector corporativo es que las empresas siguen teniendo interés en instalarse en el país, aunque con mayor cautela.
El mercado corporativo sigue estando sólido, lo que sucede con las empresas es que bajan sus movimientos de espacio para ser más precavidas en lo que ve cómo se desempeña la economía, destacó.
En tanto para el sector industrial, Guillermo Sepúlveda estimó que seguirá en crecimiento mientras se mantengan estables las condiciones económicas para el país, mientras que otros sectores como el de hotelería serán cada vez más atractivos para invertir.
La otra parte que sigue siendo atractiva es la parte de hoteles, sobre todo en los tres puntos donde ya hay hoteles de lujo que son Cabo San Lucas, Riviera Maya y Riviera Nayarita, concluyó.
