El ABC para invertir en bienes raíces en México

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¿Te has preguntado qué se siente invertir en un hotel o una plaza comercial? Deja de soñarlo, te decimos el paso a paso para hacerlo sin tener millones en el banco.

De los creadores de la serie “La verdad detrás de los mitos sobre invertir”, ahora llega la serie “El ABC para invertir y no solo quedarte como el chinito”…Y hoy empezaremos explicando con palitos y manzanas cómo se le hace para invertir en bienes raíces. Pero no creas que hablamos de solo rentar un depa y vivir de esa renta, ¡noo! Hablamos de convertirte en dueño(a) de varios bienes raíces y ganar rendimientos muy interesantes con un nivel de riesgo que seguramente estarás dispuesto(a) a aguantar porque, además, no tendrás que esperar muchos años para disponer de tu capital.

Si te interesa aumentar tu riqueza porque estás convencido(a) de que ese no solo es un privilegio de ricos, sino una decisión que tú también tienes derecho de tomar y de ejercer para tu bienestar personal, estás en el sitio correcto. Te invito a leer hasta el final.

En Forbes México nuevamente tuvimos el enorme gusto de charlar con Gerardo Aparicio, director de la Escuela Bolsa Mexicana, para conocer todos los detalles de lo que implica una inversión en bienes raíces.

A nivel histórico todo comenzó en Estados Unidos en los años de la posguerra, hacia 1960, el país necesitaba reactivar su economía y se percibió la posibilidad de que las personas empezaran a adquirir bienes raíces a través del mercado de valores y pudieran generar rendimientos de las rentas que cobraban los edificios a sus inquilinos.

El administrador del inmueble repartía las rentas acumuladas a cada uno de los tenedores. El modelo de negocio era muy simple, pero requería de formalidad para que los ciudadanos tuvieran mayor confianza. El mecanismo más confiable fue a través de la implementación de un fideicomiso.

De esa forma se crearon los Real Estate Investment Trust (REIT) en los que podían participar desde grandes inversionistas, hasta los menos experimentados en esa materia. Este mecanismo se adoptó en muchos países y llegó a México en 2011 bajo la forma de FIBRAS (fideicomisos de infraestructura y bienes raíces).

Una FIBRA es un instrumento bursátil que replica el negocio inmobiliario de rentas permitiendo que los inversionistas participen en el mercado de bienes raíces. Este instrumento de inversión se enfoca en diferentes segmentos del sector inmobiliario como oficinas, industrial, hoteles, comercial y almacenamiento.

“Desde 2011 hemos visto en varias ciudades el desarrollo de grandes rascacielos, plazas comerciales y bodegas impresionantes. Hoy existen FIBRAS que rentan torres de telecomunicación, campus escolares y lo que te da respaldo como inversionista es que el administrador sabe lo que hace. Las FIBRAS hasta el día de hoy han levantado cerca de 200 mil millones de pesos en el mercado de valores mexicano y se han convertido en el instrumento estrella porque es muy fácil su acceso”, afirma Gerardo Aparicio.

¿Cómo le hago para invertir en una FIBRA?

Para poder comprar cualquier instrumento en el mercado de valores primero hay que hacer una escala con un intermediario financiero. En México tenemos 35 casas de bolsa, 49 bancos y más de 600 fondos de inversión, algunos de ellos se especializan en FIBRAS.

“A través de la red puedes acceder a varios: Citibanamex, BBVA, Finamex, GBM, Punto Casa de Bolsa, entre muchas otras. A todas las encuentras en internet, solo hay que entrar y buscar la opción de ‘abrir contrato’. Necesitarás identificar la cantidad mínima necesaria para abrir ese contrato, hoy en día puede ser desde $1,000 pesos. Te van a pedir una identificación, un número de cuenta clabe de una tarjeta de débito, un comprobante de domicilio y que llenes un formato (donde indicarás tus datos y beneficiarios). La tecnología de hoy permite que en cuestión de minutos recibas una respuesta, puedas depositar a tu cuenta y comiences a invertir”, señala el director de la Escuela Bolsa Mexicana.

PUNTO IMPORTANTE: Como nuevo inversionista puedes dar instrucción a la plataforma de comprar y, automáticamente, se tomará el importe de tu cuenta de débito. Ese dinero que inviertes irá a tu propia cuenta de inversión, no a una cuenta a nombre de tu intermediario financiero. Tu dinero siempre será tuyo.

También puede suceder que tu intermediario financiero te brinde un servicio más tradicional y haya que llamarlo por teléfono para indicarle la FIBRA y la cantidad que quieras invertir.

¿Entre qué opciones puedes elegir?

Está Fibra Uno, que es una de las más importantes en el mercado, con más de 650 bienes raíces en el país y cuyo precio es aproximadamente de $24.34 pesos por título.

Digamos que si tú depositas $24.34 pesos por título, te harías dueño de 650 bienes en el país de manera proporcional, es decir, solo estarías comprando una pequeña parte, pero ¿no está padre descubrir que no necesitas millones para convertirte en todo un inversionista inmobiliario? Este es un buen comienzo, al final tú decidirás cuán lejos quieres llegar, cuánto capital querrás invertir.

También está Fibra Danhos que tiene cerca de 15 bienes inmuebles y cuyo precio por título es de alrededor de $23.71 pesos.

¿O qué tal invertir en la fibra de la Comisión Federal de Electricidad que vale aproximadamente $29.02 pesos por título?

Puedes elegir entre 16 fibras que hoy en día existen en el mercado.

Un caso práctico

Supongamos que tienes $10,000 pesos ahorrados y te vas a animar a invertir en una FIBRA.

Si decidieras invertir en Fibra Uno, cuyo precio por título es de aproximadamente $24.34 pesos, podrías comprar 410 títulos (lo que te costaría $9,979.40 pesos y tendrías un remanente de $20.6 pesos). Tú decides si completas para comprar un título más o te quedas con el remanente.

“Esos títulos que compraste mañana costarán $24 pesos —por lo que tendrías una minusvalía— pero pasado mañana podrían costar $25 pesos y así tendrás una plusvalía. Lo recomendable es pensar a mediano y largo plazo (esto es más de un año)”, explica Gerardo Aparicio.

Su recomendación es tener un plazo específico de evaluación (y evitar hacerlo todos los días, pues esto puede ser adictivo) y, cada vez que te llegue tu estado de cuenta, hacer un análisis de cómo se ha comportado la FIBRA, pero estar muy tranquilo porque tus objetivos de inversión no son a corto plazo. Cuanto más postergues el retiro de tus recursos del mercado de valores, más tiempo tendrás para poder soportar las minusvalías que te puede ofrecer un instrumento de renta variable.

Muchos inversionistas que tienen experiencia en este tipo de inversión la ven como un buen negocio que les genera rentas periódicamente y están conscientes de que sus inversiones serán redituables a 5, 10 o 15 años, por lo que podrían soportar futuras crisis con la seguridad de que ciertas minusvalías se irán recuperando con el tiempo y con más fuerza.

¿Y qué nivel de rendimientos me puede dar una FIBRA?

El director de la Escuela Bolsa Mexicana indica que Fibra Uno en el primer trimestre de 2021 comparado con el primer trimestre de 2020 ganó 8.7%, lo cual podría parecer muy bueno, aunque dicha FIBRA está acostumbrada a ofrecer rendimientos por arriba del 20% o 25% anual, algo que definitivamente no sucedió dado el contexto de la pandemia por COVID-19.

Asimismo, advierte que Fibra Mcquarie que se especializa en bienes raíces industriales, tuvo una contracción de 15.5% debido a que una buena parte de sus actividades no se consideraron esenciales en los meses iniciales de la pandemia.

¿Eso quiere decir que es mala idea invertir en FIBRAS?

“Todo lo contrario, es una gran oportunidad porque tener una Fibra Mcquarie —que ha bajado en un año 15.5% y que hoy vale $23.79 pesos por título— lo que te puede representar al futuro cuando ya esté en plena actividad la economía es recuperar lo que perdió del año pasado más los puntos adicionales que significa esa reactivación”, destaca Gerardo Aparicio.

Además, considera que quienes ya estaban en la FIBRA desde antes resintieron esa baja del 15%, pero los que están por llegar van a comprar a precios de barata.

“Ahora bien, si como decíamos compraras 410 títulos (por $9,979.40 pesos) a un compartimiento de 10% anual, tendríamos que después de tres años esos títulos podrían costar $30 pesos. En ese tiempo te estarían generando $2,300 pesos solamente de ganancia de capital. Al comparar esa misma inversión en CETES, vemos que una FIBRA puede triplicar el rendimiento”, detalla el director de la Escuela Bolsa Mexicana.

¿Y puedo hacer retiros de capital?

Las FIBRAS le cobran al inquilino su renta mensual y están obligadas a repartir estas rentas, por lo menos, una vez al año, aunque hay FIBRAS, como FIBRA EDUCA, que reparte rentas dos o tres veces al año.

Imaginemos que por algún motivo de fuerza mayor necesitas disponer de tu dinero, digamos $5,000 pesos.  Lo único que deberás hacer es meter una orden de venta por lo que equivalga a los $5,000 pesos en ese momento; das la orden al sistema, este vende esos instrumentos en el mercado y se te deposita a tu tarjeta de débito lo obtenido.

Si durante esa venta que se hizo llevaste una ganancia de capital y recibes como depósito, $5,500 pesos debes saber que de esos $500 pesos adicionales solo recibirás $450, pues se te retendrán $50 (el 10%) como retención del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Las FIBRAS han transformado nuestro país desde varios puntos de vista, arquitectónico, tecnológico y también han expandido la posibilidad de invertir en bienes raíces a gran escala con montos que no tienen que ser igual de grandes. Si alguna vez te preguntaste qué se sentiría invertir en hoteles, plazas comerciales y más…ahora sabes que puedes hacerlo si te propones ahorrar un poco y poner a trabajar ese dinero. ¿Te animas? Porque yo definitivamente lo he anotado en la lista de cosas que haré este año.

Fuente: www.forbes.com.mx

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